STATUT

9. GOSPODARKA SPÓŁDZIELNI

9.1. Zasady ogólne.

§ 141

Spółdzielnia prowadzi działalność na zasadach rachunku gospodarczego przy zapewnieniu korzyści członkom Spółdzielni.

§ 142

Spółdzielnia może korzystać z kredytów bankowych i pożyczek do wysokości nie przekraczającej najwyższej sumy zobowiązań, jaką Spółdzielnia może zaciągnąć, oznaczonej przez Walne Zgromadzenie. Zaciągnięcie przez Spółdzielnię kredytu lub pożyczki wymaga zgody Rady Nadzorczej.

§ 143

Spółdzielnia prowadzi rachunkowość i sporządza sprawozdania statystyczne zgodnie z powszechnie obowiązującymi przepisami. Szczegółowe zasady ewidencji księgowej określa zakładowy plan kont zatwierdzany przez Zarząd Spółdzielni.

§ 144

Spółdzielnia tworzy fundusze:
1. fundusz zasobowy,
2. fundusz wkładów mieszkaniowych i budowlanych,
3. fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych,
4. zakładowy fundusz świadczeń socjalnych.
Spółdzielnia posiada środki zgromadzone na funduszu udziałowym na dzień wejścia w życie ustawy z dnia 20 lipca 2017 r., o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo spółdzielcze, tj. na dzień 9 września 2017 r.
Szczegółowe zasady gospodarki finansowej Spółdzielni w tym zasady tworzenia i gospodarowania środkami funduszy, określa regulamin uchwalony przez Radę Nadzorczą.

§ 145

Rokiem obrachunkowym jest rok kalendarzowy z zastrzeżeniem § 157 pkt 4 Statutu.

§ 146

Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej eksploatacją i utrzymaniem, a w części przekraczającej te wydatki przypadają właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
Rada Nadzorcza może – na wniosek właścicieli większości lokali w budynku lub budynkach, położonych w obrębie danej nieruchomości obliczonej według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej – ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.
Pożytki i inne przychody z własnej działalności gospodarczej, Spółdzielnia może przeznaczyć w szczególności na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków, na prowadzenie działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej.
Zasady ustalania udziału członków w pożytkach z działalności gospodarczej Spółdzielni oraz sposób wykorzystywania tych pożytków określa Rada Nadzorcza.

§ 147

Nadwyżkę bilansową Spółdzielni przeznacza się w szczególności na:
1. pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości,
2. zwiększenie funduszu remontowego zasobów mieszkaniowych,
3. zwiększenie funduszu zasobowego,
4. działalność społeczną, oświatową i kulturalną.
Stratę bilansową Spółdzielni pokrywa się w pierwszej kolejności z funduszu zasobowego, następnie udziałowego, a następnie z funduszu remontowego.
W razie konieczności, w ciągu roku obrachunkowego Rada Nadzorcza może podjąć uchwałę zezwalającą na dodatkowy odpis na fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych nieruchomości do wysokości poniesionych kosztów w tej nieruchomości.

9.2. Inwestycje mieszkaniowe.

§ 148

Podejmowanie przez Spółdzielnię przedsięwzięć inwestycyjnych jest możliwe po zatwierdzeniu ich założeń organizacyjno-finansowych przez Walne Zgromadzenie.
Założenia organizacyjno-finansowe inwestycji powinny rozstrzygać w szczególności:
1. krąg osób (nabywców), na rzecz których ustanawiane będą tytuły prawne do lokali w ramach realizowanej inwestycji,
2. standard techniczny i funkcjonalno-użytkowy budynków i lokali,
3. źródła finansowania inwestycji (środki własne przyszłych użytkowników lokali, kredyt bankowy, inne źródła),
4. organizację obsługi procesu inwestycyjnego.
Plan rzeczowo-finansowy inwestycji mieszkaniowych oraz regulamin rozliczania kosztów inwestycji i ustalania wartości początkowej (kosztu budowy) lokali uchwala Rada Nadzorcza.
Ostateczne rozliczenie kosztów budowy spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu następuje w terminie sześciu miesięcy od dnia oddania budynku do użytkowania.
Ostateczne rozliczenie kosztów budowy prawa odrębnej własności lokalu następuje w terminie trzech miesięcy od daty oddania budynku do użytkowania. Po upływie tego terminu roszczenie Spółdzielni o uzupełnienie planu budowlanego wygasa.

9.3. Zarządzanie nieruchomościami.

§ 149

Spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych mienie jej członków.
Przepisu ust. 1 nie stosuje się w odniesieniu do nieruchomości, o których mowa w art. 241 lub art. 26 u.s.m.
Spółdzielnia może zarządzać nieruchomościami, o których mowa w art. 241 lub art. 26 u.s.m., oraz nieruchomościami innych właścicieli lub współwłaścicieli na podstawie umowy zawartej ze wspólnotą mieszkaniową lub właścicielem (współwłaścicielami).

§ 150

Koszty zarządzania nieruchomościami, o których mowa w § 149 ust. 1 Statutu, obejmują w szczególności i rozliczane są w następujący sposób:
1. koszty eksploatacji i utrzymania lokali oraz części wspólnej nieruchomości, w tym odpisy na fundusz remontowy Spółdzielni, rozliczane są w stosunku do udziałów lokali w części wspólnej nieruchomości z wyjątkiem kosztów wymienionych w punktach od 5 do 10,
2. koszty eksploatacji dźwigów, rozliczane są w stosunku do udziału lokali w części wspólnej nieruchomości,
3. koszty dostawy energii elektrycznej ogólnego użytku, rozliczane są w stosunku do udziału lokali w części wspólnej nieruchomości,
4. koszty dostawy gazu ziemnego, rozliczane są proporcjonalnie do udziału w części wspólnej nieruchomości, przy uwzględnieniu kosztów dostawy gazu do budynku,
5. koszty wywozu nieczystości stałych, jako niezależne od Spółdzielni rozliczane są w oparciu o obowiązujące w dacie dokonania rozliczenia odrębne przepisy prawa,
6. koszty dostawy wody i odprowadzania ścieków, rozliczane są w oparciu o wskazania wodomierzy zamontowanych w lokalach, przy uwzględnieniu wskazań wodomierza głównego w budynku; sposób rozliczenia różnicy pomiędzy wskazaniami wodomierza głównego, a sumą wskazań wodomierzy w lokalach określa Rada Nadzorcza,
7. koszty eksploatacji i utrzymania mienia Spółdzielni, rozliczane są w stosunku do powierzchni lokali,
8. koszty stałe energii cieplnej (za moc zamówioną i przesył) dotyczące centralnego ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej, rozliczane są proporcjonalnie do kubatury lokali mieszkalnych i użytkowych w danym budynku, a następnie według powierzchni użytkowej tych lokali w budynku,
9. koszty zmienne dostawy energii cieplnej na potrzeby centralnego ogrzewania do lokali w danym budynku, rozliczane są według wskazań ciepłomierza centralnego ogrzewania w budynku, a następnie według wskazań ciepłomierzy centralnego ogrzewania w lokalach lub wskazań podzielników kosztów w lokalach. W przypadku braku wskazań odczytu ciepłomierzy bądź podzielników kosztów w lokalu, koszty zmienne centralnego ogrzewania, ustala się przyjmując do rozliczenia oszacowaną ilość jednostek jako średnią z trzech najwyższych wartości sumarycznych odczytów podzielników kosztów na 1 m2, stwierdzoną w trzech lokalach opomiarowanych danego budynku, pomnożoną przez powierzchnię tego lokalu,
10. koszty zmienne dostawy energii cieplnej dla celów przygotowania ciepłej wody użytkowej, ustalane są na podstawie różnicy między wskazaniami ciepłomierza głównego, zainstalowanego w budynku, a wskazaniami ciepłomierza centralnego ogrzewania zainstalowanego w budynku, a następnie dzielone są na poszczególne lokale, w oparciu o wskazania wodomierzy ciepłej wody w tych lokalach, a w przypadku braku danych o ilości zużytych metrów sześciennych w lokalu koszty zmienne dla danego lokalu ustalane są jako średnia najwyższego kosztu z trzech lokali w tym samym budynku.
Wyboru sposobu rozliczeń i kosztów, o których mowa w ust. 1, oraz szczegółowe zasady tych rozliczeń uchwala Rada Nadzorcza w regulaminach.
Rozliczenie kosztów zmiennych ogrzewania w danym budynku przy zastosowaniu wskazań urządzeń podzielnikowych może być zastąpione systemem rozliczeń zryczałtowanych (proporcjonalnie do powierzchni użytkowej poszczególnych lokali), jeśli zażąda tego w formie indywidualnych wniosków pisemnych więcej niż 2/3 użytkowników lokali w danym budynku.
Koszty eksploatacji i utrzymania części wspólnych nieruchomości ustala się proporcjonalnie do udziału lokalu w nieruchomości wspólnej. Udział lokalu w części wspólnej nieruchomości odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi do łącznej powierzchni lokali wraz pomieszczeniami przynależnymi w budynku bądź budynkach, stanowiących odrębną (wydzieloną) nieruchomość.
Składniki kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej szczegółowo określi regulamin rozliczania kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi i ustalania opłat za używanie lokali uchwalony przez Radę Nadzorczą.
Rada Nadzorcza może podjąć indywidualną uchwałę w sprawie obciążania członka w przypadku konieczności zastępczego wykonania przez Spółdzielnię robót remontowych w lokalu mieszkalnym, do których wykonania zobowiązany był członek.

§ 151

Koszty zarządzania nieruchomościami, o których mowa w § 149 ust. 1 Statutu, są finansowane opłatami pobieranymi od użytkowników lokali w tych nieruchomościach oraz innymi przychodami Spółdzielni.
Zaliczkowe opłaty użytkowników lokali na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomościami są ustalane na podstawie:
1. kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości oraz kosztów dostawy mediów określonych w planach uchwalanych przez Radę Nadzorczą,
2. zasad rozliczania kosztów wymienionych w pkt 1, określonych przez Radę Nadzorczą,
3. zasad podziału pożytków z części wspólnej nieruchomości oraz pożytków z własnej działalności gospodarczej Spółdzielni, określonych przez Radę Nadzorczą w planach gospodarczych.

§ 152

Członkowie Spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni, przez uiszczanie comiesięcznych opłat. Opłaty te są pomniejszane o tę część, która pokryta została pożytkami z części wspólnej nieruchomości oraz pożytkami z własnej działalności gospodarczej Spółdzielni.
Członkowie Spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni, przez wnoszenie comiesięcznych opłat. Opłata jest pomniejszana o tę część, która pokryta została pożytkami z części wspólnej nieruchomości oraz pożytkami z działalności gospodarczej Spółdzielni.
Właściciele lokali niebędący członkami Spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu. Obowiązki te wykonują przez uiszczanie comiesięcznych opłat. Opłata jest pomniejszana o tę część kosztów, która pokryta została pożytkami z nieruchomości wspólnej.
Najemcy lokali wnoszą na pokrycie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości czynsze najmu ustalane według zasad określonych w umowach najmu. Najemca obowiązany jest także do wnoszenia comiesięcznych opłat na pokrycie kosztów centralnego ogrzewania oraz przygotowanie ciepłej wody użytkowej, dostawy wody i odprowadzania ścieków oraz wywozu nieczystości stałych.
Osoby zajmujące lokale bez tytułu prawnego wnoszą odszkodowanie za bezumowne korzystnie z lokalu oraz opłaty niezależne od właściciela na sfinansowanie kosztów dostawy do lokalu energii cieplnej, gazu, wody i odprowadzania ścieków oraz wywozu nieczystości stałych.
Koszty przypadające na lokale zajmowane na potrzeby własne Spółdzielni pokrywane są z przychodów z działalności, której lokale te służą.

§ 153

Opłaty o których mowa w § 152 Statutu, mogą być wykorzystane wyłącznie na cele, na które zostały pobrane.

§ 154

Opłaty, o których mowa w § 152 Statutu, wnosi się co miesiąc z góry do dnia 25-tego każdego miesiąca.
Od niewpłaconych w terminie należności Spółdzielnia pobiera odsetki ustawowe z tytułu opóźnienia się przez dłużnika ze spełnieniem roszczenia pieniężnego.
O zmianie wysokości opłat Spółdzielnia jest zobowiązana powiadomić osoby wymienione w § 152 ust. 1-3 Statutu, co najmniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia na piśmie.
W przypadku zmiany wysokości opłat na pokrycie kosztów niezależnych od Spółdzielni, w szczególności energii, gazu, wody, odbioru ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych, podatku od nieruchomości oraz wieczystego użytkowania gruntów, Spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić osoby, o których mowa w § 152 ust. 1-3 Statutu, co najmniej na 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin.
Członkowie Spółdzielni oraz właściciele nie będący członkami, mogą kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej. Ciężar udowodnienia zasadności zmiany wysokości opłat spoczywa na Spółdzielni. W razie zakwestionowania na drodze sądowej zasadności wysokości opłat członek ponosi opłaty zależne od Spółdzielni w dotychczasowej wysokości. W przypadku zaś zakwestionowania na drodze sądowej zasadności wysokości opłat niezależnych od Spółdzielni, członek ponosi te opłaty w nowej wysokości.
Za terminowe uiszczanie opłat za używanie lokali solidarnie z członkami Spółdzielni oraz właścicielami nie będącymi członkami Spółdzielni odpowiadają osoby pełnoletnie stale z nimi zamieszkujące, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na ich utrzymaniu, a także osoby faktycznie korzystające z lokalu.
Odpowiedzialność osób o których mowa w ust. 6 ogranicza się do wysokości opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania lub faktycznego korzystania z lokalu.
Użytkownicy lokali nie mogą samowolnie potrącać z miesięcznych opłat z tytułu używania lokali należności przysługujących im od Spółdzielni.

§ 155

Okresem rozliczeniowym kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości jest rok kalendarzowy.
Różnica między faktycznymi kosztami eksploatacji i utrzymania nieruchomości a przychodami z opłat o których mowa w § 152 Statutu zwiększa odpowiednio koszty lub przychody danej nieruchomości w roku następnym. Zasada ta nie dotyczy kosztów i opłat związanych z dostawą wody i odprowadzania ścieków, jeśli ich rozliczenie następuje na podstawie wskazań wodomierzy indywidualnych zainstalowanych w lokalach, a różnice z tego tytułu są rozliczane indywidualnie z użytkownikami poszczególnych lokali.
Rozliczenie, o którym mowa w ust. 2, jest dokonywane odrębnie dla każdej nieruchomości.

§ 156

Okres rozliczeniowy dostawy energii cieplej określa Rada Nadzorcza.
Różnica między faktycznymi kosztami dostawy ciepła, a zaliczkowo pobranymi od użytkowników lokali opłatami za centralne ogrzewanie oraz przygotowanie ciepłej wody użytkowej jest rozliczana indywidualnie z użytkownikami poszczególnych lokali.
W przypadku nadpłaty – Spółdzielnia zwraca różnicę użytkownikowi lokalu.
W przypadku nadwyżki kosztów – użytkownik lokalu obowiązany jest wpłacić różnicę w terminie określonym przez Spółdzielnię.
Rozliczanie kosztów i opłat związanych z dostawą wody i odprowadzania ścieków, jeśli następuje na podstawie wskazań wodomierzy indywidualnych w lokalach, to różnice z tego tytułu są rozliczane indywidualnie z użytkownikami poszczególnych lokali.
Rozliczanie kosztów i opłat związanych z dostawą gazu są rozliczane indywidualnie z użytkownikami poszczególnych lokali.
Rozliczenie, o którym mowa w ust. 2-4, jest dokonywane odrębnie dla każdego budynku.

§ 157

Uchwalone przez Radę Nadzorczą zasady rozliczania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości powinny zawierać w szczególności:

określenie, że jednostką organizacyjną rozliczania poszczególnych rodzajów kosztów jest nieruchomość, a w przypadku kosztów dostawy wody i odprowadzania ścieków – budynek,
określenie fizycznej jednostki rozliczeniowej poszczególnych rodzajów kosztów (udziały w części wspólnej nieruchomości, 1m2 powierzchni użytkowej lokalu, wskazania urządzeń pomiarowych lub podzielnikowych, liczba osób zamieszkałych w lokalu, lokal),
fizyczną jednostkę rozliczeniową kosztów stałych i zmiennych dostawy energii cieplnej,
okresy rozliczeniowe kosztów gospodarki cieplnej (rok kalendarzowy, sezon grzewczy, zmiana ceny),
ostateczny termin rozliczenia z użytkownikami lokali mieszkalnych, zwrotu nadpłaty lub żądania pokrycia niedoboru ustalonego po rozliczeniu zaliczkowych opłat i rzeczywiście poniesionych kosztów w okresie rozliczeniowym,
zasady stosowania współczynników wyrównawczych zużycia ciepła na ogrzewanie wynikające z położenia lokalu w bryle budynku,
zasady udzielania bonifikat użytkownikom lokali z tytułu nienależytego świadczenia usług przez Spółdzielnię w ramach pobieranych opłat za używanie lokali,
zasady rozliczeń w przypadku braku możliwości dokonania odczytów urządzeń pomiarowych lub podzielnikowych oraz uszkodzeń tych urządzeń,
zasady różnicowania obciążeń poszczególnych lokali kosztami eksploatacji i utrzymania nieruchomości z tytułu sposobu wykorzystania lokali (lokale mieszkalne, lokale użytkowe),

§ 158

Nie zalicza się do kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości napraw i wymian wewnątrz lokalu i w pomieszczeniach do nich przynależnych, w zakresie:

1. naprawy i wymiany podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych,
2. naprawy i wymiany okien i drzwi,
3. naprawy urządzeń techniczno-sanitarnych i gazowych w lokalu łącznie z wymianą tych urządzeń,
4. naprawy przewodów dopływowych zimnej i ciepłej wody od śrubunków za wodomierzami oraz urządzeń odpływowych i sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności,
5. naprawy instalacji elektrycznej do tablicy bezpiecznikowej,
6. malowania lub tapetowania ścian i sufitów oraz naprawę uszkodzonych tynków ścian i sufitów,
7. malowania drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych w celu ich zabezpieczenia przed korozją.
Naprawy i wymiany określone w ust. 1, obciążają użytkownika lokalu niezależnie od wnoszonych przez niego opłat za użytkowanie lokalu.
Kosztami naprawy wszelkich uszkodzeń wewnątrz lokalu powstałych z winy członka lub osób z nim zamieszkałych, obciąża się członka Spółdzielni, jak również osobę niebędącą członkiem Spółdzielni, a posiadającą prawo do lokalu lub prawo odrębnej własności lokalu.

§ 159

Nie zalicza się do kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości napraw balkonów i loggii z wyjątkiem ich części konstrukcyjnych.

§ 160

Naprawy i wymiany w lokalach oraz częściach wspólnych nieruchomości nie wymienione w § 158 i § 159 Statutu, są finansowane środkami funduszu remontowego zasobów mieszkaniowych.

§ 161

Finansowanie remontów określonych w § 160 Statutu jest realizowane odrębnie dla każdej nieruchomości, na podstawie planu gospodarczo-finansowego uchwalonego przez Radę Nadzorczą:
1. naliczanymi w danej nieruchomości odpisami na fundusz remontowy zasobów mieszkaniowych,
2. należną danej nieruchomości częścią innych przychodów funduszu remontowego,
3. należnymi danej nieruchomości pożytkami z jej części wspólnej,
4. częścią pożytków i innych przychodów z własnej działalności gospodarczej Spółdzielni,
5. kredytem zaciągniętym na potrzeby danej nieruchomości.
Spółdzielnia prowadzi wyodrębnioną dla każdej nieruchomości ewidencję i rozliczenie wszystkich wpływów i wydatków funduszu remontowego.

§ 162

Dodatkowe wyposażenie i wykończenie lokali, wymaga zawarcia pisemnej umowy ze Spółdzielnią wówczas, gdy połączone jest ze zmianami w układzie funkcjonalno-użytkowym lokalu, zmianami konstrukcyjnymi bądź podwyższeniem standardu lokalu.
Przez dodatkowe wyposażenie lokali rozumie się nie zaliczane do kosztów inwestycji nakłady poczynione ze środków członków lub innych użytkowników na wyposażenie i wykończenie lokali, mające charakter trwały i podnoszące wartość użytkową lokali.
Nakłady, o których mowa w ust. 2, nie są zapisywane na wkłady mieszkaniowe i budowlane członków. W przypadku ustania tytułu prawnego do lokalu wartość dodatkowego wyposażenia i wykończenia jest uwzględniana przy ustalaniu rynkowej wartości lokalu.

9.4. Działalność społeczna, oświatowa i kulturalna.

§ 163

Członkowie Spółdzielni uczestniczą w kosztach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez Spółdzielnię, jeżeli uchwała Walnego Zgromadzenia tak stanowi. Właściciele lokali niebędący członkami mogą odpłatnie korzystać z takiej działalności na podstawie umów zawieranych ze Spółdzielnią.
Zasady rozliczania kosztów działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej prowadzonej przez Spółdzielnię i ustalenia obciążeń finansowych członków z tego tytułu określa Rada Nadzorcza.